bouwrecht algemene foto

logo Leliveld Advocaten  Bouwrecht en onroerend goed | De boete uit een koopovereenkomst onroerende zaak


In financieel slechte tijden komt het vaker voor dat de koper van een onroerende zaak het (bijvoorbeeld) niet voor elkaar krijgt de financiering daarvoor rond te krijgen of krijgt de verkoper te maken met onderwaarde van het pand en werkt de bank niet mee aan verkoop.

In koopovereenkomsten (meestal worden daar modellen van de NVM of VBO voor gebruikt) met betrekking tot een onroerende zaak is normaliter een ontbindingsregeling en een boeteclausule opgenomen. Wanneer een van de partijen zijn verplichtingen niet nakomt, zal de andere partij normaliter de koopovereenkomst willen ontbinden. Voordat de betreffende partij daartoe over gaat zal normaliter de andere partij eerst in gebreke moeten worden gesteld en een termijn worden vergund (normaliter 8 dagen) om alsnog correct de overeenkomst na te komen. Meestal gaat het dan om het meewerken aan de levering van het pand op de overeengekomen datum. Komt die partij alsnog zijn verplichtingen niet na, dan bepaalt de overeenkomst normaliter dat hij een boete verbeurt.

De hoogte van deze boete is in principe onderhandelbaar tussen partijen. Meestal is die in een modelovereenkomst al bepaald op 10% van de aankoopprijs en wordt daar verder niet zo’n aandacht aan besteed. Deze boete dient niet alleen om partijen aan te sporen de overeenkomst na te komen, maar ook om discussie te voorkomen over de hoogte van de schade die de ene partij lijdt indien de andere partij zijn verplichtingen niet nakomt. Vaak bevat de overeenkomst nóg een boete: een promillage (normaliter 3‰) van de koopprijs per dag dat een partij in gebreke blijft. Deze boete is verschuldigd indien de andere partij niet tot ontbinding van de overeenkomst over gaat maar de andere partij tot nakoming dwingt.

Mocht de schade groter zijn dan het bedrag van de boete, dan bevat de overeenkomst normaliter een bepaling dat ook aanvullende schadevergoeding kan worden gevorderd. Men zal dan moeten bewijzen dat de schade groter is dan het bedrag van de boete. Andersom, ingeval de schade kleiner is dan het bedrag van de boete, werkt dit anders. Vaak verzoekt de partij die tekort schiet de rechter om de boete te matigen, maar over het algemeen zijn rechters daar zeer terughoudend in. Boetes als de onderhavige worden “in de branche gebruikelijk” geacht en alleen als de boete buitensporig is in relatie tot de werkelijke schade vindt een rechter machtiging op zijn plaats. Dat “buitensporige” wordt echter niet snel aangenomen en de partij die de boete ontvangt hoeft haar exacte schade ook niet te bewijzen. Zij hoeft (normaliter) slechts schade van enige omvang die richting het bedrag van de boete gaat aannemelijk te maken.

Men dient op deze boetes en de ver gaande gevolgen ervan dan ook bedacht te zijn. Ze staan niet voor niets in de overeenkomst en men komt er niet gauw onderuit als het mis gaat. Het is dan ook goed daarover te onderhandelen bij het aangaan van de overeenkomst of om zekerheden in te bouwen. Zo is voor de koper meestal het financieringsvoorbehoud opgenomen in de overeenkomst. 

Meer weten over uw eigen rechtspositie?

Bovenstaande informatie schept een algemeen maar niet volledig beeld van het beëindigen van een samenlevingscontract. In de praktijk wordt dit vaak ingekleurd door de feitelijke omstandigheden van het geval. En die verschillen vaak. Wilt u meer weten over uw rechtspositie en wenst u een advies op maat, neem dan contact op met een deskundige advocaat van een van onze vestigingen. Het eerste gesprek is gratis en geheel vrijblijvend. Onze advocaten helpen u graag verder.

Bijgewerkt: juni 2016

Disclaimer

Aan de inhoud van bovenstaande tekst kunnen geen rechten worden ontleend.



logo Leliveld Advocaten   Blog & News

Laatste Blog


Incasso deel 1: ingebrekestelling en schriftelijkheid

Wanneer u onderneemt, zal het vast wel eens voorkomen dat u een partij goederen of diensten levert en deze partij weigert om de factuur te voldoen. Deze serie blogs zal stap voor stap laten zien hoe u er voor kan zorgen dat u alsnog het geld (met wellicht zelfs een beet ..

Lees meer

Laatste Nieuws

logo Leliveld Advocaten   Events
Wij organiseren regelmatig ontbijtsessies om u op de hoogte te houden van belangrijke regels en wetten. 

Wilt u voor uw directie en/of managers een specifieke workshop, neem dan vrijblijvend contact met ons op.