bouwrecht algemene foto

logo Leliveld Advocaten  Bouwrecht en onroerend goed | Onteigening


Wat is onteigening?

Onteigening houdt in dat de overheid uw eigendom koopt en u verplicht bent uw eigendom aan de overheid te verkopen. Grond is schaars in Nederland en de overheid kan de grond nodig hebben ter verwezenlijking van de aanleg van infrastructurele werken zoals wegen, bruggen, spoorwegen en waterwegen of voor ruimtelijke ontwikkeling en openbare voorzieningen zoals nieuwe woningen, kantoren en openbare voorzieningen.  Het kan voorkomen dat de benodigde grond voor deze verwezenlijking in handen is van een particulier. De overheid zal in dat geval een besluit nemen tot onteigening teneinde de benodigde grond van u te kunnen kopen.

Vanzelfsprekend mag de overheid niet zomaar tot onteigening overgaan. De overheid dient zich te houden aan de wettelijke regels en jurisprudentie op nationaal en internationaal vlak. Er kan derhalve alleen sprake zijn van onteigening indien er aan drie vereisten is voldaan: algemeen belang, de rechthebbende is vooraf verzekerd van een schadeloosstelling en de betrokken partijen moeten voldoen aan de bij de wet gestelde voorschriften. Het is belangrijk dat u zich in een onteigeningsprocedure juridisch laat bijstaan teneinde een schadeloosstelling te ontvangen die recht doet aan uw situatie.

Verloop onteigening

De onteigeningsprocedure speelt zich af in een drietal fasen:

  • De minnelijke fase

  • De administratieve fase

  • De gerechtelijke fase

Ad. 1. De minnelijke fase
De wet stelt de eis dat er eerst een minnelijke fase plaatsvindt waarbij de overheid pogingen dient te ondernemen om hetgeen onteigenend moet worden langs minnelijke weg te verwerven. De rechtspraak stelt deze eis alvorens er geprocedeerd kan worden.  De periode waarin deze wettelijk voorgeschreven pogingen moeten worden ondernomen, ligt tussen de afsluiting van de administratieve fase en de aanvang van de gerechtelijke fase. De Kroon (het bestuursorgaan dat de koninklijke besluiten tot stand brengt) stelt zich echter in de administratieve fase op het standpunt dat niet tot onteigening mag worden besloten alvorens minnelijke verwerving is beproefd. In de praktijk zal de minnelijke fase dus altijd aan de administratieve fase vooraf gaan.

Ad. 2. Administratieve fase
In deze fase wordt beoordeeld of er een feitelijke grondslag voor de onteigening bestaat. De Kroon neemt het besluit hiertoe en van belang daarbij is dat onteigening een ultimum remedium is. De benodigde besluitvorming wordt tot stand gebracht in de vorm van een koninklijk besluit (KB).  De Kroon neemt uiteindelijk het besluit tot onteigening. Alvorens daartoe wordt overgegaan wordt eerst de situatie getoetst aan het nut van en de noodzaak tot onteigening.

Criteria
Er zijn een aantal criteria die gelden bij de vraag of de overheid tot onteigening  mag overgaan. Deze criteria zijn:

  • Algemeen belang: dit criterium is verankerd in artikel 14 van de Grondwet  en brengt met zich mee dat de overheid moet aantonen dat het aangevoerde  publieke belang ook werkelijk bestaat. Niet toelaatbaar zijn onteigeningen die slechts een particulier belang dienen.

  • Urgentie: de Kroon verlangt dat uitzicht bestaat op realisering van het onteigeningsdoel binnen ongeveer 5 jaar na het Koninklijk Besluit.

  • Noodzaak:  de onteigening moet noodzakelijk zijn. Hierbij wordt vooral een beroep gedaan op onvoldoende minnelijke verwervingspogingen of  een beroep op zelfrealisatie.

Minnelijke schikking: de gemeente dient aan te tonen dat zij heeft geprobeerd het stuk grond van de eigenaar te kopen en dat zij daartoe heeft onderhandeld.  Dit criterium ziet derhalve op de noodzaak tot onteigening.  In de praktijk blijkt dat in de meeste gevallen sprake is van een minnelijke schikking. De minnelijke verwervingspogingen hoeven echter niet volledig te zijn afgerond voordat de Kroon het onteigeningsbesluit vaststelt. Tijdens de minnelijke onderhandelingen kunnen de onteigende partij en de te onteigenen  partij met elkaar afspraken maken die kunnen afwijken van de wettelijke regelgeving.

Het recht op zelfrealisatie:  de Kroon kan geen onteigeningsbesluit nemen indien de eigenaar van de grond aannemelijk kan maken dat hij de nieuwe, door de overheid gewenste bestemming,  zelf wil en kan realiseren. Dit dient in de administratieve fase kenbaar gemaakt te worden en ook hiervoor gelden een aantal voorwaarden zoals:

  • Er is voldoende kennis, ervaring en kapitaal aanwezig bij de eigenaar van de onroerende zaak;

  • De realisatie moet plaats vinden in overeenstemming met de door de te onteigenen partij gemaakte plannen;

  • Er is geen grond of medewerking van derden noodzakelijk voor de uitvoering;

  • De eigenaar moet bereid zijn om mee te werken aan de aanleg van openbare voorzieningen;

  • Er is geen van belang zijnde samenhang tussen werkzaamheden binnen het plangebied. 

In de administratieve fase wordt dus in eerste instantie een onteigeningsplan uitgewerkt door de partij die tot onteigening wenst over te gaan. Vervolgens wordt de andere partij van dit voornemen op de hoogte gesteld en wordt getracht de te verweren grond op minnelijke wijze te verwerven. Partijen onderhandelen in dat geval over de voorwaarden van de verkoop c.q. koop van de te verwerven grond. Vervolgens komt er een raadsbesluit tot onteigening, welk besluit ter inzage wordt gelegd. Belanghebbenden kunnen hierover een zienswijze indienen waarbij zij worden gehoord. Ten slotte zal er in deze fase een goedgekeurd raadsbesluit tot onteigening komen bij Koninklijk  Besluit. Dit wordt gepubliceerd in de Staatscourant. Een door de Kroon goedgekeurd raadsbesluit tot onteigening vervalt als niet binnen twee jaar de eigendom via minnelijke weg is verkregen of als er binnen die termijn geen dagvaarding is uitgevaardigd.

Ad. 3. Gerechtelijke fase
In deze fase is de onteigeningsnoodzaak vastgesteld en vangt de gerechtelijke fase aan door middel van een dagvaarding. De dagvaarding moet zijn betekend binnen twee jaar na het onteigeningsbesluit. Op straffe van nietigheid moet de dagvaarding de schadeloosstelling vermelden.
In de praktijk is er veelal sprake van een vervroegde onteigening. De onroerende zaak wordt in dat geval eerst onteigenend en later wordt door de rechter de schadeloosstelling vastgesteld. Vooraf dient dan wel bezichtiging van de te onteigenen onroerende zaak te hebben plaatsgevonden en dient de onteigende partij een voorschot van doorgaans 90% van het in de dagvaarding genoemde bedrag aan de onteigende partij uit te betalen.
Na de dagvaarding dient de onteigende partij een conclusie van antwoord in te dienen en vervolgens komt er een vonnis tot onteigening. Hierna worden deskundigen benoemd die de schadeloosstelling dienen vast te stellen. Tegen het vonnis kunnen partijen geen hoger beroep instellen, wel cassatie.

Wie mag er onteigenen?

Onteigening geschiedt in het algemeen belang zodat een beperkt aantal partijen tot onteigening kan overgaan. Onteigening kan plaatsvinden door de Staat, een provincie, een gemeente of een waterschap. Daarnaast kan ook door natuurlijke personen of privaatrechtelijke rechtspersonen met volledige rechtsbevoegdheid onteigening plaatsvinden.
De verplichting tot schadeloosstelling en de grondregels hiervoor:

De onteigende partij
In de eerste plaats is dat natuurlijk de eigenaar van de te onteigenen onroerende zaak maar daarnaast kunnen dat tevens zakelijk rechthebbenden en derde belanghebbenden zijn. In het geval van de zakelijk rechthebbenden kan gedacht worden aan de zakelijk rechthebbenden van opstal, erfpacht, vruchtgebruik, gebruik, bewoning of beklemming. Derden belanghebbenden zijn huurders, onderhuurders, pachters, onderpachters, bezitters, eigenaren in geval van mandeligheid volgens artikel 5:60 lid 2 Bw, schuldeisers als bedoeld in artikel 6:252 BW en zij die op de te onteigenen zaak of op een recht waaraan dat is onderworpen, beslag hebben gelegd.

Partijen worden slechts als partij aangemerkt indien zij op het moment dat het vonnis van onteigening is ingeschreven in de openbare registers als betrokken partij zijn aan te merken. Partijen die nadien betrokken raken bij het onteigende kunnen hun schade niet verhalen middels de Onteigeningswet nu zij hadden kunnen weten dat er op de onroerende zaak een onteigeningstitel rustte.

Volledige  schadeloosstelling
Het uitgangspunt bij onteigening is dat er sprake is van een vooraf verzekerde schadeloosstelling. Artikel 40 Onteigeningswet bepaald dat er sprake dient te zijn van een volledige vergoeding voor alle schade die de onteigende partij rechtstreeks en noodzakelijk door het verlies van zijn zaak lijdt.

Rechtstreeks verband
Vergoed moet ( en mag alleen) worden de schade die rechtstreeks en noodzakelijk wordt geleden ten  gevolge van de eigendomsontneming, artikelen 40 en 41 OW.

De werkelijke waarde
De Werkelijke waarde moet worden vergoed, artikel 40 b Ow met inachtneming van wettelijk vastgelegde correctiefactoren en met toevoeging van een vergoeding voor waardevermindering van de aan de eigenaar overblijvende niet-onteigende goederen, artikel 41 Ow. Op de werkelijke waarde mogen, behoudens toepassing van de wettelijke correctiefactoren, geen kortingen worden toegepast.

Bij schadeloosstelling geldt het vereiste dat de onteigende partij zowel voor als na de onteigening een gelijkwaardige vermogens- en inkomenspositie heeft. Dit houdt in dat hij volgens de wetgever geen slechtere, maar ook geen betere vermogens- en inkomenspositie mag verwerven. Alle schade, zowel de huidige als in de toekomst te lijden schade komt voor schadeloosstelling in aanmerking.  De Hoge Raad heeft op 20 februari 2004 bepaald dat de onteigenende partij het bedrag van de waarde in geld uit dient te keren. Partijen kunnen onderling echter anders afspreken.

Er wordt rekening gehouden met de huidige en toekomstige bestemming waarbij als uitgangspunt geldt dat de bestemming met de hoogste opbrengstwaarde de daadwerkelijke waarde bepaalt. Ze kan een perceel met de bestemming agrarisch minder waarde hebben dan de bestemming winkelruimte. Welke bestemming er ook aan het perceel wordt gegeven maakt derhalve niet uit, nu er altijd van de hoogste waarde wordt uitgegaan.

Complexbenadering
Deskundigen moeten bij de waardebepaling rekening houden met de complexbenadering ex artikel 40 d onteigeningswet.  Volgens de Onteigeningswet is  een complex de als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaken. Van belang is daarbij dat de onteigende partij de complexafbakening goed omschreven heeft en dat deze niet te ruim wordt gedefinieerd. Zij dienen rekening te houden met de ter plaatse geldende voorschriften en gebruiken betreffende lasten en baten die uit de exploitatie van de zaak of van een complex  waarvan zij deel uitmaakt, naar verwachting zullen voortvloeien en waarmee redelijk handelende partijen rekening zullen houden.  Alle baten en lasten van de verschillende bestemmingen zullen in dat geval worden verdeeld over het gehele complex omdat deze een nauwe samenhang met elkaar hebben. Daarnaast houden zij rekening met alle bestemmingen die gelden voor zaken die deel uitmaken van het complex.
Gehele vergoeding van de werkelijke waarde betekent ook dat deskundigen terugkerende vergoedingen in acht dienen te nemen waarbij de voor- en nadelen zoveel mogelijk met elkaar gecompenseerd worden zodat er na de onteigening een gelijkwaardige vermogens- en inkomenspositie ontstaat, die vergelijkbaar is met de situatie voor onteigening.

Waar wordt rekening mee gehouden bij het bepalen van de schadeloosstelling?

  • Nieuw voor oud;

  • Vrijkomende arbeid;

  • Rente vrijkomend kapitaal;

  • Besparing van rente;

  • Minder belasting.

Eliminatiebeginsel, artikel 40 sub c Onteigeningwet:

Dit beginsel houdt in dat er geen rekening wordt gehouden met voor- of nadelen ontstaan door het werk waarvoor de onteigende partij onteigent en overheidswerken die in verband staan met het werk waarvoor wordt onteigend. Ook de plannen voor deze werken hebben geen

invloed op de waardebepaling. Een voorbeeld hiervan is dat een weg, die is aangelegd in het kader van de plannen, voor een betere ligging zorgt voor de te onteigenen perceel.  De onteigening moet bij de waardebepaling worden ‘weggedacht’.

Peildatum
De peildatum waarop de deskundigen de schadeloosstelling moeten bepalen is dat datum waarop de onteigende partij het vonnis inschrijft in de openbare registers.  Partijen mogen ook een andere peildatum overeenkomen.

Onzekere toekomstige schade
Onzekere toekomstige schade wordt terughoudend vergoed.

Redelijk handelende onteigende
Bepalend is wat een redelijk handelend onteigende, geconfronteerd met de onteigening, in de gegeven omstandigheden zou doen.  

Veranderingen in rechtstoestand of feitelijke toestand
Bepaalde veranderingen in de rechtstoestand of de feitelijke toestand van het onteigende blijven voor de schadeberekening buiten beschouwing zoals moedwillig schade verhogend handelen, abnormale veranderingen na tervisielegging en bijvoorbeeld verhuur / verpachting na tervisielegging.

Ficties
Bij het bepalen van de schadeloosstelling wordt uitgegaan van twee ficties:

Er dient uitgegaan te worden van een verkoop in het vrij economische verkeer waarbij er sprake is van een redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper. Persoonlijke waarde of emotionele waarde komt derhalve niet tot uitdrukking in de schadeloosstelling.  Er wordt derhalve uitgegaan van de werkelijke waarde waarbij rekening wordt gehouden met de verwachtingswaarde van een onroerende zaak. Dit houdt in de extra waarde boven de waarde met de huidige bestemming. Als er bijvoorbeeld te verwachten is dat in de toekomst een betere rendabele bestemming mogelijk is op het onteigende dan zal daarmee bij het vaststellen van de prijs rekening worden gehouden.
     
Verplaatsing of (gedeeltelijke) liquidatie. De fictie van verplaatsing of (gedeeltelijke) liquidatie is met name van belang voor de overige vergoedingen omdat bij verplaatsing andere kosten in aanmerking moeten worden genomen dan bij liquidatie. De onteigeningsrechter dient te bepalen en te motiveren of en waarom de schade moet worden begroot op basis van liquidatie of op basis van voortzetting van het bedrijf. Doorslaggevend is het objectieve criterium wat een redelijk handelende eigenaar in de gegeven omstandigheden zou doen met zijn bedrijf: liquideren of voortzetten? Hier geldt eveneens weer het criterium van de redelijk handelende en denkende ondernemer die onder dezelfde omstandigheden op zakelijke overwegingen tot zijn beslissing komt. Dat betekent dus dat bij de keuze tot bedrijfsvoortzetting er een redelijke verhouding moet bestaan tussen de te behalen winst en het bedrag van de investeringen. De jaarrekeningen dienen hiervoor te worden geanalyseerd. Een ander aspect voor beantwoording van de vraag voortzetting of liquidatie vormen de persoonlijke omstandigheden.  

Het onteigeningsrecht kent specifieke karaktertrekken en kent daarmee een aantall beperkingen ten opzichte van het algemene schadevergoedingsrecht, te weten:

  • Beperking van het schadetijdstip tot één peildatum ;

  • Beperking van de schadevergoedingsgerechtigden;

  • Beperking van de schadesoorten.


De vergoedbare schadesoorten worden als volgt onderverdeeld:

  • De werkelijke waarde van de onteigende zaak

  • De waardevermindering van het overblijvende

  • De bijkomende schaden van de onteigende: verhuiskosten, kosten van bedrijfsaanpassing en bedrijfsverplaatsing, lastenverzwaring (bijv. hogere huisvestings- / vestigingskosten elders), inkomensvermindering, financieringsschade, belastingschade;

  • De schaden van derde belanghebbenden.

De schadebegroting
De schadebegroting bij onteigening richt zich op het taxeren van de waarde van de onroerende zaken en het begroten van schadecomponenten die samenhangen met het verlies van het onteigende. De spelregels zijn voor een gedeelte te vinden in de wet maar het merendeel van de spelregels is door de jurisprudentie gevormd.

Aan de schadebegroting dient een deugdelijk onderzoek vooraf te gaan, met inventarisatie van alle voor de begroting noodzakelijke juridische en feitelijke gegevens en omstandigheden.

De kennis over wie rechthebbenden zijn en welke rechten en lasten op de onteigende onroerende zaak rusten, kan door onderzoek in het kadaster en in het handelsregister. Bij de gemeente zal geïnformeerd moeten worden naar de (huidige en toekomstige) bestemmingen en naar het bestaan van de noodzakelijke vergunningen. Ook zal onderzoek worden gedaan naar de situatie: vrij, gehuurd of gepacht en dienen deze overeenkomsten ook nader bestudeerd te worden. Eventueel, in geval van een onderneming, dienen wij over bedrijfsresultaten (balans, verlies- en winstrekening) te beschikken van tenminste de laatste drie afgesloten boekjaren. Ten slotte zal de onroerende zaak ter plaatse moeten worden bezichtigd en opgenomen. Deskundigen zullen een rapport opmaken van de aard (de soort zaak), kwaliteit, ligging, bodemgesteldheid en ontsluiting van de te onteigenen onroerende zaak onderzoeken.

De relevante omstandigheden bij het startpunt van de taxatie zijn in de eerste plaats de feitelijke en economische omstandigheden en in de tweede plaats de juridische omstandigheden.  Onder feitelijke en economische omstandigheden valt: gebouwd of ongebouwd, aard kwaliteit, ligging, ontsluiting en dergelijke en voorts economische omstandigheden als de rentestand en de vastgoedmarkt. De juridische omstandigheden kunnen weer worden onderverdeeld in omstandigheden die verband houden met (beperkte) zakelijke rechten;  persoonlijke rechten en omstandigheden die voortvloeien uit het publiekrecht.

Waarderingsmethode
In de praktijk gebruiken deskundigen verschillende waarderingsmethoden, welke geen van alle afzonderlijk als zaligmakend kunnen worden beschouwd. Noch de wet, noch de jurisprudentie schrijft voor welke waarderingsmethode gekozen dient te worden. De meest voorkomende waarderingsmethoden in het kader van de waardebepaling bij onteigening zijn:

Vergelijkingsmethode
Bij deze manier van taxeren vergelijkt men de te taxeren onroerende zaak met soortgelijke onroerende zaken die in het recente verleden zijn verkocht.  Hoewel er sprake kan zijn van een vergelijkbaar object, kunnen toch waardebepalende factoren zodanig van elkaar verschillen dat correctie nodig is.

Huurwaarde-, kapitalisatie-, en rendementsmethode
Bij de huurwaardemethodie gaat men uit van een huurwaarde zoals die tot stand komt op basis van marktvergelijking waarbij eenheden, zoals vierkante kilometers, met elkaar worden vergeleken. Deze methode wordt vooral gebruikt bij commerciële onroerende zaken, vrij van huur en gebruik. Indien alleen naar de actuele huuropbrengst als rendement van een zaak wordt gekeken, puur vanuit beleggingsoogpunt en los van de vraag of die huuropbrengst ook reëel is, spreekt met van de rendementsmethode.

Kuberingsmethode en oppervlaktemethode
De waarde van een opstal wordt bij de kuberingsmethode bepaald aan de hand van de inhoud, op grondslag van de nieuwbouwkosten. Met name bij taxatie van woningen wordt  ,naast de vergelijkingsmethode, veel gebruik gemaakt van deze methode. De inhoud van een woning wordt opgemeten en vervolgens vermenigvuldigd met een m3-prijs, waarbij rekening wordt gehouden met de ouderdom, constructie, onderhoudstoestand, toegepaste materialen, aanwezige voorzieningen enzovoorts. Er wordt ook rekening gehouden met de aanwendingsmogelijkheden. Vervolgens moet de waarde van de grond er nog bij worden opgeteld.  De oppervlaktemethode wordt veelal gebruikt bij de taxatie van bedrijfsgebouwen en ook bij hoge onrendabele ruimten. Het vloeroppervlak wordt dan vermenigvuldigd met een vierkante

Retrospectieve methode, vervangingsmethode
Deze methode wordt toegepast bij de waardering van incourante bebouwde objecten als controlemogelijkheid voor waardering ten behoeve van de markt. Incourante objecten zijn onroerende zaken die in de markt niet of zelden verhandeld worden. Naast de afzonderlijke waardering van de grond worden de oorspronkelijke stichtingskosten vastgesteld. Daarna wordt, terugkijkend vanuit het verleden in de richting van het heden, namelijk naar het tijdstip van taxatie, afgeschreven. Deze methode is af te raden bij gebouwen ouder dan acht jaar omdat de techniek dan weinig realistisch is.

Waardering via exploitatieberekening, top-downmethode
Bij deze methode maakt een gemeente of een projectontwikkelaar die gronden bouwrijp wil gaan maken een exploitatieopzet. De uitgifteprijzen worden geschat per vierkante meter en vermenigvuldigd met de oppervlakten van de gezamenlijk uit te geven percelen. Men trekt hier de kosten voor het bouw- en woonrijp maken vanaf, alsmede het geleden of nog te lijden renteverlies. Het verschil tussen de uitgifteprijzen en de af te trekken bedoelde kosten is dan het bedrag dat maximaal voor de grondaankoop besteed mag worden. Deze methode kan worden gebruikt bij het berekenen van de grondwaarde in een exploitatiegebied waar delfstoffen zoals zand en grint worden gewonnen, maar deze methode heeft ook veel nadelen. Zo moet er gewerkt worden met onzekere toekomstige verwachtingen omtrent de te behalen opbrengsten, hoewel zij een overheersende invloed kunnen hebben op de sluitpost van de begroting in de vorm van de opbrengst van de grond waarvan de waarde moet worden berekend. 

Waardering vanuit inkomens- / rendementsbenadering
Bij deze methode wordt er vanuit gegaan dat een onroerende zaak een bepaald inkomen genereert of kan genereren.

Bij incourante objecten wordt er naar andere waarderingsmethoden gezocht. Voor de waardering van incourante gebouwen is onder meer de vervangingswaardemethode geïntroduceerd, ook wel reproductiemethode. Bij de waardebepaling moet ook recht worden gedaan aan het voordeel van een nieuw tegenover een oud gebouw in de vorm van afschrijving en wegens mogelijk efficiënter inrichting en gebruik van het object, alsmede wegens toekomstig minder onderhoud daaraan.

Bijzondere geschiktheid
Bij de waardebepaling kan het van belang zijn dat een bepaald specifiek object geschikt is voor een bepaald doel. Voor een scheepswerf zal het bijzonder geschikt zijn als die aan een waterweg is gelegen. Bij geschiktheid gaat het om feiten dien in de markt in de waarde tot uitdrukking komen. Alle eigenschappen die in de markt mede bepalend zijn voor de waarde die aan de onroerende zaak wordt toegekend, moeten in dezelfde mate worden meegerekend voor de waardebepaling bij onteigening. In het geval er sprake is van bijzondere geschiktheid dan gaat het om hoedanigheden die niet bij elk vergelijkbaar object spelen.

Veel voorkomende situaties waarbij bijzondere geschiktheid aan de orde is:

  • De onroerende zaak heeft bepaalde fysieke eigenschappen door aard, vorm, gesteldheid of ligging, waardoor die zaak een zodanige bijzondere geschiktheid vertegenwoordigt voor het werk, dat dit met minder kosten kan worden aangelegd dan wanneer die specifieke zaak niet zou worden onteigend.

  • De bijzondere geschiktheid uit  zich in de aanwezigheid van voor het werk of anderszins bruikbare bodembestanddelen, zoals grint, klei en zond, die zonder het werk waarvoor onteigend wordt niet zouden mogen worden gewonnen.

Voorstrookwaarde
Aan stroken grond die zich binnen een complex (zie artikel 40 d Ow) door een gunstige ligging aan een bestaande weg onderscheiden van de overige tot het complex behorende gronden kan een hogere waarde dan de geëgaliseerde complexwaarde worden toegekend. Deze grondstroken worden voorstroken genoemd en er bestaan verschillende soorten voorstroken. Morzer Bruijns heeft in zijn nooit onder het arrest van de Hoge Raad in de zaak Van Bemmel / Vianen (HR 25 februari 1976, NJO 1976, 14) een indeling gemaakt die betrekking heeft op voorstroken langs reeds eerder bestaande wegen. De indeling is als volgt:

Voor toekomstige bebouwing bestemde voorstroken aan wegen:

  • Voorstroken aan wegen, die in een geldend bestemmingsplan blijven gehandhaafd en waaraan onafhankelijk van de benodigdheden van naburige ronden kan en mag worden gebouwd;

  • Voorstroken aan wegen, die in een nog te realiseren bestemmingsplan blijven gehandhaafd en waaraan al dan niet in samenhang met andere gronden kan en mag worden gebouwd, ook al voldoet de weg eventueel niet aan de eisen, die de bouwverordening stelt.

Niet voor toekomstige bebouwing bestemde voorstroken aan wegen:

  • Voorstroken die wel zijn opgenomen in een te realiseren plan voor bouwdoeleinden, maar waarop geen bebouwing is geprojecteerd, doch andere in het kader van een bouwproject geplande voorzieningen zoals plantsoenen, speeltuin, water enz.

  • Voorstroken, waarop onder omstandigheden wellicht agrarisch mag en kan worden gebouwd.

  • Voorstroken aan wegen, die niet gehandhaafd blijven.

Bodemverontreiniging
Het is niet altijd juist de waarde van de saneringskosten in mindering te brengen op de waarde van de verontreinigde zaak teneinde de waarde in schone staat vast te stellen. Alleen als vaststaat dat binnen een afzienbare termijn de grond door en op kosten van de onteigende gesaneerd zou moeten worden, kunnen de kosten verbonden aan de sanering van de grond integraal in  mindering op de waarde worden gebracht. In het geval grond is vervuild maar dit geen enkel belemmering vormt voor voortzetting van het huidige gebruik dan valt niet in te zien dat zulks invloed zou moeten hebben op de waarde van de grond. Ook oude panden op verontreinigde grond in oude binnensteden ondergaan vaak geen waardedruk door bodemverontreiniging. De aanwezige verontreiniging wordt door voor lief genomen.

Waardevermindering overblijvende
De waardebepaling vindt ook hier plaats op grond van taxeren en begroten. De waardevermindering vindt zijn oorzaak in activiteiten op andermans onroerende zaak zonder dat de in waarde afnemende zaak fysiek wordt getroffen, dan wel in een nadeliger bestemming van de eigen zaak. Artikel 41 Ow bepaalt dat: ‘bij het bepalen van de schadeloosstelling wordt rekening gehouden met de mindere waarde, welke voor niet onteigende goederen van de onteigende het rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van het verlies van zijn goed is.” Volgens de jurisprudentie behoren ook schadelijke gevolgen van het werk en het gebruik van het werk waarvoor wordt onteigend  tot de vergoedbare waardevermindering  voorzover dat op het onteigende plaatsvindt. Hetgeen buiten het onteigende plaatsvindt moet bij onteigening buiten beschouwing worden gelaten. Daarvoor kan een planschade- of nadeelcompensatieclaim worden ingediend.

Om voor vergoeding van waardevermindering in aanmerking te komen, vereist het onteigeningsrecht een tweeledige band tussen het onteigende en het overblijvende. Allereerst dient ter sprake te zijn van een juridische band tussen het onteigende en het overblijvende. Dit houdt in dat beiden moeten behoren tot het vermogen van dezelfde eigenaar. Voorts moet sprake zijn van een economische eenheid (functioneel verband) tussen het onteigende en het overblijvende.

Bij de begroting van de schadeloosstelling begint men met de vermogensbestanddelen, waaronder de waarde en de waardevermindering, en daarna komt de persoonlijke schade aan bod. De vermogensschade wordt eerst bekeken omdat vervolgens bij de begroting van de persoonlijke schade het uit de onteigening vrijkomend kapitaal op een of andere manier moet worden aangewend. Bij voortzetting van een bedrijf dient te worden geïnvesteerd in het nieuwe bedrijf en bij liquidatie ter verrekening van de rente van het vrijkomend kapitaal met de jaarlijks terugkerende schaden.  Waardevermindering van het overblijvende is een vermogensschade die zich bij verkoop voordoet. De deskundigen moeten de waarde begroten die de onroerende zaken na de onteigening bij verkoop in het vrije commerciële verkeer opbrengen. Als die waarde tezamen met de waarde van het onteigende minder bedraagt dan het geheel vóór de onteigening, resulteert dit uiteindelijk in schade wegens waardevermindering die bij onteigening voor vergoeding in aanmerking komt.

Bovenstaande doet zich vooral voor in de agrarische sector. Een stuk landbouwgrond wordt afgesneden door een wegaanleg waardoor die kavel nog slechts via een omweg te bereiken is. Het gaat bij de begroting van een dergelijke waardevermindering niet in eerste instantie om de vraag of de betreffende eigenaar een hogere jaarlijkse exploitatielast krijgt vanwege het omrijden. Relevant is voor de waardevermindering van die afgesneden kavel is de vraag of de kavel ten gevolgen van de afsnijding bij verkoop minder opbrengt dan daarvoor. De bedrijfsschade (omrijschade) valt dan meer onder de persoonlijke schade. Het onderscheid is van belang voor de kapitalisatiefactor. Voor inkomensschade is factor 10 gebruikelijk en een enkele keer heeft de Hoge Raad factor 25 aangenomen.

Oorzaken en soorten van waardevermindering

Oorzaken van waardevermindering van het overblijvende bij onteigening kunnen zijn:

  • De eigendomsovergang;

  • De aanleg en uitvoering van het werk;

  • De aanwezigheid van het werk;

  • Het gebruik van het werk.

Inkomensschade
Het gaat om schade die de eigenaar als gebruiker ondervindt. Inkomensschade is een nadeel, veroorzaakt door het verlies van het gebruik van de onroerende zaak. Ook schade als financieringsschade bij herinvestering, investeringsschade, valt daaronder. De inkomensschade kan tijdelijk of blijvend zijn. Verder wordt er onder inkomensschade verstaan het verlies van inkomsten die men uit de te onteigenen onroerende zaak zelf genereert. Er zal derhalve een inschatting gemaakt dienen te worden over de toekomst waarbij de voorgaande jaarstukken een indicatie kunnen geven.  Ook fiscale consequenties (belastingschade) kunnen worden vergoed.
In het geval van voorzetting of liquidatie van een bedrijf komt het niet alleen aan op de boordeling van de eigenaar maar dient te worden nagegaan welke van de twee oplossingen in de gegeven omstandigheden objectief gezien het meest in de rede ligt. Hier komt weer terug dat men uitgaat van een redelijk handelende ondernemer in de gegeven omstandigheden.
In het geval het bedrijf wordt geliquideerd dan wordt de inkomensschade ook wel aangeduid als bedrijfsschade. Bij de berekening van inkomensschade moet een vergelijking worden gemaakt tussen twee toestanden die beide hypothetisch van aard zijn. Vergeleken worden de inkomenspositie zoals deze zou zijn als de onteigening wordt weggedacht met de nieuwe toestand, te weten de inkomenspositie met inachtneming van de onteigening. De goed een kwade kansen die er komen moeten voor beide toestanden vergelijkbaar in de beoordeling worden betrokken.

Inkomensschade bij gedeeltelijke liquidatie
Bij dit soort inkomensschade kan het volgende onderscheid worden gemaakt:

  • Inkomensschade als gevolg van het verlies van de onroerende zaak

  • Begroot moet worden het inkomen dat de eigenaar in de toekomst op het onteigende zou hebben verdiend.

Inkomensschade en eliminatie
Ook het voordeel dat wegvalt omdat een bedrijfsmatige exploitatie niet meer mogelijk is kan voor vergoeding in aanmerking komen als het gaat om het gemis van exploitatiewinst indien aannemelijk is dat de exploitatie zou zijn gerealiseerd.

Nadeliger exploitatie van het overblijvende

  • Zwaarder drukkende vaste lasten op het overblijvende

  • Dit kan gebeuren als de vaste bedrijfskosten relatief stijgen. In de schadebegroting worden de zwaarder drukkende vaste lasten opgeteld bij de netto te vergoeden lasten.

Omrijschade
Indien als gevolg van een onteigening landerijen zodanig worden doorsneden dat er dient te worden omgereden dan zal voor de bedrijfsvoering extra kosten moeten worden gemaakt die bestaan uit extra kosten wegens tijdverlies en inzet van materieel.

Snijschade
Onder snijschade wordt verstaan schade op het overblijvende ten gevolge van moeilijker bewerken van de restanten doordat deze een lastiger vorm hebben verkregen door de onteigening. Een voorbeeld hiervan is dat door de onteigening een taartpunt ontstaan in het kavel waardoor dit kavel moelijker te bewerken is en er meer zaad en meststoffen nodig zijn.

Schade wegens verkleining
Het is mogelijk dat een perceel zodanig wordt verkleind dat daardoor een mindere opbrengst ontstaat of dat het de moeite niet meer loont dat het overblijvende nog op dezelfde wijze wordt geëxploiteerd als voor de onteigening. In een dergelijk geval moeten de schadelijke gevolgen van de verkleining worden vergoed.

Voordeelverrekening

In beginsel behoren de uit de onteigening opkomende voordelen met de nadelen te worden gecompenseerd, echter nooit met de waarde. Voordeelverrekening vloeit voort uit het principe, dat de onteigende vóór en na de onteigening in een gelijkwaardige financiële positie moet blijven.  De onteigende wordt er niet slechter van,  maar ook niet beter. Net zoals bij de nadelen dient het voordeel wel een gevolg te zijn van de onteigening.

De belangrijkste uit de onteigening vrijkomende voordelen  die voor verrekening in aanmerking kunnen komen zijn:

  • Waardevermeerdering van het overblijvende;

  • Rente van vrijkomend kapitaal;

  • Bespaarde rente;

  • Vrijkomende arbeid;

  • Hogere bedrijfsopbrengst / minder kosten;

  • Minder onderhoudslasten;

  • Meer wooncomfort / minder lasten;

  • Positieverandering;

  • Minder belasting.

Onrendabele top
Onder een onrendabele top wordt verstaan het onrendabele gedeelte van investeringskosten in een vervangend op te richten of aan te passen object. Van een onrendabele top kan alleen sprake zijn bij een in de plaats van het onteigende komend vervangend object.  Het gaat om een speciale aanpassing waar slechts een geringe kopersmarkt voor bestaat en die een grote mate van incourantheid in zich hebben. Een voorbeeld hiervan is een varkenshouder die nieuwe varkensstallen moet bouwen op een nieuwe locatie of de bouw van een oven voor een banketbakker in een stadscentrum achter een bestaand winkelpand. Een onrendabele top dient als vermogensschade integraal te worden vergoed. 
De A-G Moltmaker stelt bij het arrest van de Hoge Raad van 1988, NJ 1989,798 (Van Rijswijk / Amsterdam dat de vraag of in een concreet geval sprake is van een onrendabele top, en zo ja, in hoeverre deze voor vergoeding in aanmerking komt een feitelijk probleem is, waarbij de volgende vragen moeten worden beantwoord:

  • Was vervanging op zichzelf economisch verantwoord?

  • Was de wijze van vervanging (de omvang van de investering) economisch verantwoord of was wellicht een goedkopere oplossing redelijkerwijs mogelijk geweest?

  • In hoeverre moet bij de bepaling van de waarde van het vervangende pand een rol spelen dat de onteigende die het pand geschikt heeft gemaakt voor zijn bedrijf de  beste gegadigde is?

  • Moet een onrendabele top onmiddellijk worden vergoed of mag rekening worden gehouden met het feit of de mogelijkheid, dat het vermogensverlies niet of pas op een veel later tijdstip wordt gevoeld, uitgaande van de veronderstelling dat de onderneming nog lange tijd wordt voortgezet?

Vervangende woning eigenaar
Onteigening van de eigen woning tast de eigenaar op de meest ingrijpende manier aan in zijn privacy. Gelet hierop zal in het minnelijke traject met de nodige zorgvuldigheid moeten worden omgegaan. Waar het om gaat is ‘gelijkwaardig huurgenot’. In het algemeen geldt in de jurisprudentie de maatstaf of op zakelijke basis en naar objectieve maatstaven gegronde redenen bestaan de vergoeding af te stemmen op de eigendomsverwerving van een vervangende woning. Bij een vervangende woning dient in beginsel voor de goedkoopste oplossing te worden geopteerd, behalve als er een gegronde reden is om voor een vervangende  woning in eigendom te kiezen.  Echter, de Hoge Raad heeft in juli 2000 (HR 14 juli 2000, NJ 2001,94 en BR 2001, p. 688) een andere benadering gekozen en onderschrijft daarmee de gedachtegang van de rechtbank. De eigen woning paste meer bij de maatschappelijke positie van de onteigende en daarnaast heeft zich in het algemeen een duidelijke omslag in de maatschappij voorgedaan van huren naar kopen als gevolg van onder andere lage hypotheekrente. Volgens de Hoge Raad wordt in het algemeen de voorkeur gegeven aan het kopen van een woning. De vergoeding werd afgesteld op het in eigendom verkrijgen van een vervangende woning.  De jurisprudentie heeft dit uitgangspunt overgenomen zodat bij onteigening uitgegaan wordt van een vervangende woning in eigendom en bij uitzondering in huur.

Vervangende  woongenot en hobby’s
Soms kan het zo zijn dat er onderzocht dient te worden of het wegvallen van een hobby de aard van het woongenot wezenlijk zou veranderen. In dat geval dient dit voor vergoeding in aanmerking te komen. Een voorbeeld hiervan is een voor hobby aangelegde wintertuin.

Aanpassingskosten
Onder aanpassingskosten wordt begrepen kosten die noodzakelijkerwijs moeten worden gemaakt om na de onteigening de overblijvende of de vervangende onroerende zaken weer soortgelijk te kunnen gebruiken als voorafgaand aan de onteigening. Voorbeelden zijn kosten wegens het verplaatsen van omrasteringen, erfafscheidingen, leggen van leidingen en herstellen technische voorzieningen. Hierbij dient rekening te worden gehouden met nieuw voor oud, mits de vervanging op geld waardeerbare voordelen oplevert.

Aankoopkosten, wederbeleggingskosten
Aankoopkosten te maken voor het vervangend object moeten worden vergoed. Een voorbeeld is de verschuldigde overdrachtsbelasting, omzetbelasting, de kosten van de notariële akte en de kosten voor het verschuldigde kadastrale recht.

Financieringskosten
Indien er bij de begroting wordt uitgegaan van een vervangend object komen ook de daarmee gepaard gaande kosten wegens het opnieuw vestigen van een geldlening, al dan niet tezamen met het vestigen van een hypotheek, voor vergoeding in aanmerking.

Verhuis-, wederinrichtings- en verplaatsingskosten
Deze kosten kunnen zowel voor particulieren als voor ondernemingen voor vergoeding in aanmerking komen. De verhuis- en verplaatsingskosten komen voor integrale vergoeding in aanmerking. Bij de wederinrichtingskosten wordt meestal rekening gehouden met een vergoeding van nieuw voor oud.

Stagnatie- en aanloopschade
Inkomensschade die optreedt bij bedrijfsverplaatsing tijdens de verhuizing noemt met meestal stagnatieschade en komt integraal voor vergoeding in aanmerking. Aanloopschade is de tijdelijke schade die men oploopt bij verplaatsing van het bedrijf vanwege de nieuwe situatie.

Belastingschade
De belastingschade bestaat uit het verschil tussen:  inkomsten- of vennootschapsbelasting die de onteigende verschuldigd wordt over de thans in één bedrag ontvangen vergoeding van inkomensschade en de  contant gemaakte som der bedragen aan inkomsten- of vennootschapsbelasting over het na onteigening te missen (zelfde) inkomen of winst die over een reeks van jaren zou zijn verschuldigd. Niet onder belastingschade moet worden verstaan de belasting zelf die een onteigende als gevolg van de onteigening verschuldigd is. Belastingschade kan zich slechts bedrijfsmatig voordoen.  De fiscaal deskundige die op de hoogte is van de uitgangpunten van onteigening dient de belastingschade te berekenen.

Kosten van deskundige bijstand
In artikel 50 OW is bepaald dat de kosten van rechtsbijstand of andere deskundige bijstand worden vergoed die redelijkerwijs door belanghebbende zijn gemaakt. Het criterium ‘redelijkerwijs’ is in de jurisprudentie toegespitst op de zogenaamde dubbele redelijkheidstoets:

Is het redelijk dat deskundigen- of rechtskundige bijstand wordt ingeroepen; en
Zijn de kosten binnen redelijke omvang gebleven?

Niet voor vergoeding komt volgens de Hoge Raad (3 januari 2001, NJ 2001,2)  in aanmerking de kosten wegens door de onteigende zelf als gevolg van de onteigeningsprocedure bestede tijd, waardoor inkomsten zijn misgelopen. Dergelijke kosten worden niet als een rechtstreeks en noodzakelijk gevolg van de onteigening beschouwd.   


logo Leliveld Advocaten   Blog & News

Laatste Blog


Incasso deel 1: ingebrekestelling en schriftelijkheid

Wanneer u onderneemt, zal het vast wel eens voorkomen dat u een partij goederen of diensten levert en deze partij weigert om de factuur te voldoen. Deze serie blogs zal stap voor stap laten zien hoe u er voor kan zorgen dat u alsnog het geld (met wellicht zelfs een beet ..

Lees meer

Laatste Nieuws

logo Leliveld Advocaten   Events
Wij organiseren regelmatig ontbijtsessies om u op de hoogte te houden van belangrijke regels en wetten. 

Wilt u voor uw directie en/of managers een specifieke workshop, neem dan vrijblijvend contact met ons op.