bouwrecht algemene foto

logo Leliveld Advocaten  Bouwrecht en onroerend goed | Verborgen gebreken en aansprakelijkheid


Verborgen gebrek

Bij aankoop van onroerend goed zijn geschillen over een verborgen gebrek geregeld aan de orde. Denk aan vochtoverlast, de aanwezigheid van asbest, lekkende daken of een gebroken riolering. Wat is een verborgen gebrek? En wat zijn uw rechten en verplichtingen bij een verborgen gebrek?

 

Basisregel

De basisregel is dat vanaf datum eigendomsoverdracht een verborgen gebrek voor rekening van de koper komt. Bij een verborgen gebrek kan het echter voorkomen dat de vorige eigenaar aansprakelijk is voor de (herstel)kosten. Dit is enkel mogelijk wanneer er sprake is van een ernstig gebrek of een verborgen gebrek dat de verkoper ten onrechte niet heeft gemeld. Bovendien mag het gebrek niet zichtbaar zijn.

Ernstig gebrek

Wanneer wordt een verborgen gebrek als ‘ernstig’ gezien? Doorgaans wordt gesproken van een ernstig gebrek wanneer dit gebrek ‘het normaal gebruik van de onroerende zaak’ in de weg staat. Zo kan bijvoorbeeld een lekkend dak het normale gebruik in de weg staan, maar de aanwezigheid van asbestplaten in het dak misschien weer niet. De lekkage verhindert bijvoorbeeld dat de ruimte kan worden ingericht. Door de lekkage kan immers schade wordt toegebracht aan de meubels. De aanwezigheid van asbestplaten daarentegen verhinderen niet dat de onroerende zaak gewoon kan worden gebruikt waarvoor het gekocht is. Zo lang de platen gewoon blijven zitten dan is er verder niets aan de hand. Dus niet per definitie een verborgen gebrek dus.

Is er bij overeenkomst gesproken over een bijzonder gebruik van de woning, dan mag de koper ook deze eigenschappen verwachten. Zijn die eigenschappen er niet, dan kan sprake zijn van een verborgen gebrek.

De verkoper is overigens pas aansprakelijk voor een verborgen gebrek wanneer aangetoond kan worden dat dat gebrek voor de eigendomsoverdracht al aanwezig was.

Onderzoeksplicht en mededelingsplicht

De wet schrijft voor dat de verkoper een mededelingsplicht heeft en de koper een onderzoeksplicht. Dit houdt in dat de verkoper rekening moet houden met het normale gebruik en het bij hem bekende bijzonder gebruik van de koper. De verkoper is tevens verplicht een mededeling te doen over eventuele gebreken die het normale en/of bijzondere gebruik van de woning in de weg staan. Gaat het om overduidelijke gebreken, dan mag deze mededeling achterwege worden gelaten. Ook dan is er geen sprake van een verborgen gebrek.

De koper zelf heeft echter ook een onderzoeksplicht. Twijfelt de koper over bepaalde eigenschappen, dan dient hij de verkoper vragen te stellen of zelf onderzoek te verrichten, zoals een bouwkundig onderzoek. Echter de mededelingsplicht van de verkoper weegt doorgaans zwaarder dan de onderzoeksplicht van de koper. De verkoper kan aansprakelijk worden gesteld voor een verborgen gebrek wanneer hij het doen van bepaalde mededelingen nalaat.

Meer weten over uw eigen rechtspositie?

Bovenstaande informatie schept een algemeen maar niet volledig beeld van zaken rondom een verborgen gebrek. In de praktijk worden deze vaak ingekleurd door de feitelijke omstandigheden van het geval. En die verschillen vaak.

Bent u een koper of verkoper van een onroerende zaak en heeft u te maken met een geschil over een verborgen gebrek, neem dan contact op met een deskundige advocaat van een van onze vestigingen. Het eerste gesprek is gratis en geheel vrijblijvend. Onze advocaten helpen u graag verder.

Bijgewerkt: juli 2016

Disclaimer

Aan de inhoud van bovenstaande tekst kunnen geen rechten worden ontleend.


logo Leliveld Advocaten   Blog & News

Laatste Blog


Incasso deel 1: ingebrekestelling en schriftelijkheid

Wanneer u onderneemt, zal het vast wel eens voorkomen dat u een partij goederen of diensten levert en deze partij weigert om de factuur te voldoen. Deze serie blogs zal stap voor stap laten zien hoe u er voor kan zorgen dat u alsnog het geld (met wellicht zelfs een beet ..

Lees meer

Laatste Nieuws

logo Leliveld Advocaten   Events
Wij organiseren regelmatig ontbijtsessies om u op de hoogte te houden van belangrijke regels en wetten. 

Wilt u voor uw directie en/of managers een specifieke workshop, neem dan vrijblijvend contact met ons op.