verhuur huur bedrijfsruimte algemene foto

logo Leliveld Advocaten  Huur | Verhuur bedrijfsruimten | Sluiting wegens hennepplantage

  • Wat is de wettelijke grondslag voor sluiting?

  • Welke bestuursrechtelijke maatregelen kunnen er worden opgelegd?

  • Wanneer kan een last onder bestuursdwang worden opgelegd?

  • Hoe wordt een last onder bestuursdwang opgelegd en welke voorwaarden zijn hieraan verbonden?

  • De positie van de verhuurder. Wie kan er aansprakelijk worden gesteld: de huurder en/of de verhuurder?

Verhuurders van vastgoed en met name woonhuizen en bedrijfspanden, worden steeds vaker geconfronteerd met illegale hennepkwekerijen. Veelal vormen dergelijke kwekerijen een gevaar voor de veiligheid of volksgezondheid en voor veel gemeenten staat het oprollen van hennepkwekerijen dan ook hoog op de agenda.

Als u evenwel verhuurder bent van een onroerende zaak, waarin een dergelijke illegale hennepteelt wordt aangetroffen, dan mag de gemeente u aansprakelijk houden voor de kosten van verhaal en mag de gemeente het door u verhuurde pand gedurende een lange periode sluiten. Zelfs al bent u te goeder trouw en heeft u part noch deel gehad aan een dergelijke praktijk.

Behoorlijk ingrijpend dus. U bent niet alleen uw huurinkomsten en een huurder kwijt, maar vaak wordt het pand na zo’n ontruiming in beschadigde staat achtergelaten en wordt bovendien het pand op last van de gemeente ook nog lang gesloten. Een eigenaar of verhuurder van zo’n pand wordt dan vaak dubbel benadeeld. Als een verhuurder dan verhaal probeert te zoeken op een huurder, dan vangt hij vaak bot. Immers, vaak bieden de voormalige huurders geen verhaalsmogelijkheden.

Wat is de wettelijke grondslag voor sluiting?

Zowel het telen van hennep als het aanwezig hebben is strafbaar op grond de Opiumwet. Het Openbaar Ministerie kan hiertegen strafrechtelijk optreden. Dat wil zeggen dat degene die hennep kweekt of aanwezig heeft strafrechtelijk vervolgd kan worden.

Hoewel het opzettelijk telen van hennep een misdrijf oplevert, kan het OM niet overgaan tot sluiting van de woning of het bedrijfspand waarin de hennepteelt plaatsvindt, niet tijdelijk, noch permanent. Het strafrechtelijk optreden tegen hennepteelt is immers vooral gericht op de dader en op de opsporing van strafbare feiten.

Om hennepkwekerijen aan te pakken worden doorgaans ook bestuursrechtelijke middelen ingezet, dat wil zeggen juridische middelen die een overheidsorgaan, zoals een gemeente e.d. ten dienste staan.

Vanuit het oogpunt van maatschappelijke veiligheid wordt dit vaak als wenselijk beschouwd omdat hennepteelt vaak gepaard gaat met de nodige overlast en gevaarzetting, denk bijvoorbeeld aan brandgevaar. Door bestuursrechtelijke handhavingsmiddelen kan de verboden situatie duurzaam worden beëindigd en daarmee kan ook aan de overlast en gevaarzetting een einde worden gemaakt. Dit maakt de bestuursrechtelijke aanpak van hennepteelt doorgaans effectiever dan enkel de strafrechtelijke aanpak.

Welke bestuursrechtelijke maatregelen kunnen er worden opgelegd ter bestrijding van illegale hennepteelt?

Een maatregel om hennepkwekerijen bestuursrechtelijk aan te pakken is de last onder bestuursdwang. Deze sanctie is erop gericht om de overtreding of de gevolgen daarvan te beëindigen of ongedaan te maken. Dit houdt doorgaans een sluitingsbevel in.

Op grond van art. 13b van de Opiumwet komt deze bevoegdheid aan de burgemeester toe en de kosten die een sluiting met zich meebrengen kunnen worden verhaald op de overtreder.

Wanneer kan een last onder bestuursdwang worden opgelegd?

Een sluitingsbevel kan zowel betrekking hebben op openbare lokalen, als voor lokalen die niet voor het publiek toegankelijk zijn, dat wil zeggen bedrijfsruimten. Sinds 2007 ziet deze bestuursdwangbevoegdheid ook op woningen.

Over de vraag of art. 13b Opiumwet een geschikte grondslag biedt voor het ontmantelen van hennepkwekerijen is de afgelopen tijd veel jurisprudentie geweest. Uit deze rechtspraak blijkt dat het telen van hennep op zichzelf onvoldoende grondslag biedt om tot sluiting van een pand of woning over te gaan. Er moet immers sprake zijn van verkoop, aflevering of verstrekking. Of dit het geval is, is afhankelijk van de aanwezige hoeveelheid. Zolang het een handelshoeveelheid betreft, biedt art. 13b een geschikte grondslag voor een sluitingsbevel.

Het aantreffen van een handelshoeveelheid hennep duidt er immers op dat deze aanwezig is voor drugshandel. Hard bewijs voor het daadwerkelijk verhandelen van de verboden middelen is niet vereist.

De vraag rijst wanneer er sprake is van een handelshoeveelheid. Ook dit is in de jurisprudentie bepaald. Om te beoordelen of de hoeveelheid erop wijst dat de drugs hiervoor bestemd zijn, wordt aangesloten bij de door het Openbaar Ministerie toegepaste criteria. De maximale hoeveelheid hennepplanten voor eigen gebruik bedraagt vijf planten. Bij de aanwezigheid van een hoeveelheid drugs in een pand die groter is dan een hoeveelheid voor eigen gebruik, in geval van hennep dus vijf planten, is aannemelijk dat deze aanwezig is voor verkoop, aflevering of verstrekking. 

Hoe wordt een last onder bestuursdwang opgelegd en welke voorwaarden zijn hieraan verbonden?

Omdat een sluitingsbevel een vergaande maatregel inhoudt, is in diverse gemeenten een stappenplan opgesteld voor het optreden tegen illegale handel in drugs vanuit woningen. Het juridische instrument, waarvan art. 13b de grondslag is, wordt ook wel de Wet Damocles genoemd. Deze stappen bestaan kort gezegd uit a) de voorbereiding van het besluit, b) een waarschuwing, c) het sluitingsbevel, d) de sluiting en e) het kostenverhaal.

Uit jurisprudentie blijkt dat gewicht wordt toegekend aan de ingrijpende gevolgen van de toepassing van art. 13b Opiumwet. Nadrukkelijk moet met de omstandigheden van het geval rekening worden gehouden en de vraag worden gesteld of de burgemeester in redelijkheid van de bevoegdheid gebruik heeft kunnen maken en daaraan voorafgaand een zorgvuldige belangenafweging heeft doen laten plaatsvinden.

De positie van de verhuurder

Wie kan er aansprakelijk worden gesteld: de huurder en/of de verhuurder?

Zoals eerder vermeld kunnen bij toepassing van bestuursdwang de kosten worden verhaald op de overtreder. Bij gehuurde woonruimten rijst echter de vraag wie als overtreder kan worden aangemerkt. Dat de huurder die in de door hem gehuurde ruimte hennep aanwezig heeft en/of teelt als overtreder kan worden aangemerkt spreekt voor zich. Maar kan ook de verhuurder als eigenaar van de woning als overtreder worden aangemerkt terwijl hij niet op de hoogte is van de situatie?

Er is veel rechtspraak geweest over deze vraag. Uit de jurisprudentie blijkt dat feitelijk overtrederschap in deze gevallen niet vereist is. Het uitgangspunt is dat er van u als verhuurder mag worden gevergd dat u zich tot op zekere hoogte informeert over het gebruik dat van het verhuurde pand wordt gemaakt. In beginsel kan u dus ook als verhuurder worden aangesproken voor de aangetroffen hennepkwekerij in de huurwoning. Dit brengt mee dat u aansprakelijk bent voor de kosten van de bestuursdwang,  en dat deze op u kunnen worden verhaald. 

 

Bijgewerkt: mei 2016

Disclaimer
Aan de inhoud van bovenstaande tekst kunnen geen rechten worden ontleend.

 

logo Leliveld Advocaten   Blog & News

Laatste Blog


Incasso deel 1: ingebrekestelling en schriftelijkheid

Wanneer u onderneemt, zal het vast wel eens voorkomen dat u een partij goederen of diensten levert en deze partij weigert om de factuur te voldoen. Deze serie blogs zal stap voor stap laten zien hoe u er voor kan zorgen dat u alsnog het geld (met wellicht zelfs een beet ..

Lees meer

Laatste Nieuws

logo Leliveld Advocaten   Events
Wij organiseren regelmatig ontbijtsessies om u op de hoogte te houden van belangrijke regels en wetten. 

Wilt u voor uw directie en/of managers een specifieke workshop, neem dan vrijblijvend contact met ons op.