verhuur huur bedrijfsruimte algemene foto

logo Leliveld Advocaten  Huur | Verhuur bedrijfsruimten | Wijziging huurprijs bedrijfsruimte

Is het mogelijk om de huurprijs van een bedrijfsruimte gedurende de looptijd van de huurovereenkomst te wijzigen?

Bij de totstandkoming van de huurovereenkomst zijn partijen vrij om onderling een huurprijs vast te stellen. Zij kunnen ook een eventuele jaarlijkse huurverhoging of -verlaging overeenkomen. Het kan voorkomen dat een der partijen gedurende de looptijd van de huurovereenkomst van mening is dat de overeengekomen huurprijs niet meer in overeenstemming is met de huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimten. Dit laat niet onverlet dat tussen hen een geldige huurovereenkomst van kracht is. Of de huurprijs gedurende de looptijd van de huurovereenkomst gewijzigd kan worden, is afhankelijk van het soort bedrijfsruimte. De wetgever heeft onderscheid gemaakt in twee soorten bedrijfsruimten: middenstandsbedrijfsruimten (bijvoorbeeld winkels en restaurants) en overige bedrijfsruimten (bijvoorbeeld kantoorruimten, maneges en bankfilialen). Voor overige bedrijfsruimten biedt de wet geen mogelijkheid tot tussentijdse aanpassing van de huurprijs. Een huurprijswijziging is alleen mogelijk indien dit in het huurcontract overeen is gekomen. Bij middenstandsbedrijfsruimten is het wel mogelijk om de huurprijs door de rechter te laten wijzigen. Indien een der partijen van mening is dat de overeengekomen huurprijs niet meer overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse dan kan hij de rechter verzoeken de huurprijs opnieuw vast te stellen.

Wie kan een vordering tot wijziging van de huurprijs instellen?

Zowel de huurder als de verhuurder kan een vordering tot nadere huuraanpassing instellen. Indien de huurovereenkomst voor bepaalde tijd geldt, kan de vordering ingesteld worden na afloop van de overeengekomen duur en in alle andere gevallen nadat tenminste vijf jaar is verstreken sinds partijen een huurprijs hebben afgesproken of de rechter een huurprijs heeft vastgesteld.

Aan welke eisen dient de vordering tot wijziging van de huurprijs te voldoen?

Een vordering tot nadere huurprijsvaststelling is slechts ontvankelijk, indien deze vergezeld gaat van een advies omtrent de nadere huurprijs, opgesteld door een of meer door partijen gezamenlijk benoemde ter zake deskundigen. Dit teneinde onnodige procedures te voorkomen. Partijen kunnen na het ontvangen van het deskundigenadvies namelijk in overleg treden over een nieuwe huurprijs voordat zij besluiten een vordering tot nadere huuraanpassing in te stellen bij de rechter. Partijen zijn vrij in het kiezen van deskundigen, zij het dat het moet gaan om een ‘ter zake deskundigen’. Dit kunnen makelaars zijn, maar dat hoeft niet. Indien het niet lukt om gezamenlijk tot een benoeming van een deskundige te komen, kan een der partijen zich middels een verzoekschrift tot de rechter wenden waarna deze een deskundige benoemt. Het deskundigenrapport is slechts een advies en de rechter is niet gebonden aan de uitkomsten hiervan. Het staat de rechter vrij om het advies niet of slechts ten dele op te volgen.

Hoe toetst de rechter de vordering tot wijziging van de huurprijs?

Indien de vordering ontvankelijk is, kan de rechter de huurprijs nader vaststellen indien deze niet in overeenstemming is met die van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse. Als maatstaf voor de vast te stellen huurprijs geldt de gemiddelde huurprijs van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse.

De rechter bepaalt zelf in welke gevallen er sprake is van ‘vergelijkbare’ bedrijfsruimten en welke aangedragen bedrijfsruimten hij in de uiteindelijke vergelijking betrekt. De voorkeur gaat uit naar panden die zowel qua grootte, ligging, leeftijd, staat van onderhoud, uitstraling en bouwkundige gedaante identiek zijn aan de bedrijfsruimte waarvoor de nadere huurprijs vastgesteld dient te worden.

De rechter bepaalt eveneens zelf hoeveel referentiebedrijfsruimten hij voor een redelijke vergelijking nodig acht. Zodra er voldoende geschikte referentiepanden gevonden zijn, kan de rechter overgaan tot de vaststelling van de nadere huurprijs. Hij dient hierbij te letten op het gemiddelde van de huurprijzen die zich hebben voorgedaan in de vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering. Door deze vijfjarige referentieperiode wordt voorkomen dat de huurprijs in één keer wordt aangepast aan de marktprijs. De nieuwe huurprijs dient aan te sluiten bij een duurzame huurprijsontwikkeling in plaats van bij tijdelijke pieken en dalen op de markt. Indien de rechter een nadere huurprijs heeft vastgesteld dan geldt deze nieuwe huurprijs met ingang van de dag waarop deze gevorderd is. De rechter kan op vordering van een der partijen op grond van de bijzondere omstandigheden van het geval een andere ingangsdatum vaststellen.

Meer weten over uw eigen rechtspositie?

Bovenstaande informatie schept een algemeen maar niet volledig beeld van het wijzigen van de huurprijs.In de praktijk worden deze vaak ingekleurd door de feitelijke omstandigheden van het geval. En die verschillen vaak. Wilt u meer weten over uw rechtspositie en wenst u een advies op maat, neem dan contact op met een deskundige advocaat van een van onze vestigingen. Het eerste gesprek is gratis en geheel vrijblijvend. Onze advocaten helpen u graag verder.

Bijgewerkt: juni 2016

Disclaimer

Aan de inhoud van bovenstaande tekst kunnen geen rechten worden ontleend.



logo Leliveld Advocaten   Blog & News

Laatste Blog


Incasso deel 1: ingebrekestelling en schriftelijkheid

Wanneer u onderneemt, zal het vast wel eens voorkomen dat u een partij goederen of diensten levert en deze partij weigert om de factuur te voldoen. Deze serie blogs zal stap voor stap laten zien hoe u er voor kan zorgen dat u alsnog het geld (met wellicht zelfs een beet ..

Lees meer

Laatste Nieuws

logo Leliveld Advocaten   Events
Wij organiseren regelmatig ontbijtsessies om u op de hoogte te houden van belangrijke regels en wetten. 

Wilt u voor uw directie en/of managers een specifieke workshop, neem dan vrijblijvend contact met ons op.