Einde huur van een winkel of horecabedrijf na 5 + 5 jaren? Ook na een periode van 10 jaren heeft de huurder nog recht op bescherming. Mr. James Leliveld, advocaat huurrecht, legt uit hoe dat werkt.
Recent kreeg ik van een cliënt, een horecabedrijf, de vraag voorgelegd of hij zijn horecabedrijf nog wel kon voortzetten omdat de overeengekomen huur van 5 + 5 jaren zou aflopen: “Kan ik mijn bedrijf eigenlijk wel voort zetten? Of moet ik volgend jaar mijn bedrijf sluiten?”
De cliënt was enigszins in paniek, maar gelukkig heb ik hem gerust kunnen stellen. Is namelijk sprake van een huur van middenstandsruimte, zoals een winkel, een horecabedrijf of een ambachtsbedrijf, dan heeft de huurder een grote mate van bescherming tegen een opzegging van de huur. Die bescherming bestaat eerst uit een “termijnbescherming” en daarna uit een bescherming op “wettelijke gronden”. Ik licht dit toe.
Einde huur na eerste 10 jaar: termijnbescherming
De huurder die een winkel of een horecaonderneming exploiteert, heeft om te beginnen recht op “wettelijke termijnbescherming” van (minimaal) 5 + 5 jaar.
Dit is van dwingend recht en dat betekent dat huurder en verhuurder hier niet van mogen afwijken. Hier is echter één uitzondering op. Partijen zijn wel vrij om een huurovereenkomst met elkaar aan te gaan voor een periode die korter is dan 2 jaren. Einde huur treedt dan bijvoorbeeld in na 1,5 jaar. Dat mag.
Maar een huur voor 3 jaren mag dus niet, maar alleen met machtiging van de rechter.
Achterliggende gedachte is dat een winkel of een horecaonderneming vaak locatie gebonden is. Zo gaat bijvoorbeeld iemand uit Amsterdam niet meteen naar een bakker in Maastricht. Wel zou diezelfde iemand uit Amsterdam naar een advocaat in Maastricht gaan.
En om een type bedrijf dat afhankelijk is van de locatie levensvatbaar te kunnen houden moet een huurder van een winkel of horecabedrijf een zekere tijd krijgen om zijn investeringen terug te verdienen. Daarom is de huurder van een winkel of horecabedrijf veel beter beschermd dan een huurder van een andere soort bedrijfsruimte, zoals kantoorruimte.
Dus kort gezegd, de huur van een winkel of een horecaonderneming geldt minimaal voor een periode van 5 jaar. Verder is in de wet bepaald dat de huurovereenkomst na afloop van die periode automatisch wordt verlengd met een tweede periode van 5 jaar. De huurder heeft zodoende, dwingendrechtelijk, recht op een totale duur van de huurovereenkomst van (minimaal) 5 + 5 jaar.
Ik ga er dan natuurlijk wel van uit dat u als huurder netjes uw verplichtingen nakomt en dat van de zijde van de verhuurder geen sprake zal zijn van dringend eigen gebruik. Want dat kunnen wel redenen zijn tot tussentijdse opzegging.
Maar wat na die 5+5 jaar?
Het is logisch dat de huurbescherming van een huurder van een winkel of een horecabedrijf na 10 jaar afneemt. Maar dat wil echter niet zeggen dat de huurder ‘vogelvrij’ wordt. Als een verhuurder na die periode van 10 jaren de huur van een winkel of horecabedrijf wil opzeggen, dan zal hij een zogenaamde “opzeggingsgrond” moeten hebben.
Deze opzeggingsgronden tot einde huur zijn beperkt tot de volgende:
- de huurder komt zijn verplichtingen niet na;
- de verhuurder heeft het gehuurde dringend zelf nodig (dringend eigen gebruik);
- een redelijk aanbod van de verhuurder tot wijziging van de huurovereenkomst wordt gewijzigd;
- een geldend bestemmingsplan met worden uitgevoerd;
- het belang van de verhuurder bij beëindiging zwaarder weegt dan het belang van de huurder.
Het hangt echter zeer van de feiten en omstandigheden van het geval af of door de verhuurder met succes een beroep gedaan kan worden op een van de vorenstaande gronden om tot een einde van de huur te komen. En zou de verhuurder willen opzeggen, dan zal hij ook moeten voldoen aan alle wettelijke formele eisen die voor opzegging gelden.
Voor mijn cliënt goed nieuws! Geen van deze “opzeggingsgronden” waren van toepassing. Dus het bedrijf kan door hem gewoon worden voortgezet of eventueel nog worden verkocht. Weer een happy cliënt dus.
Heeft u ruzie met een aandeelhouder en wilt u meer weten over uw mogelijkheden? Neem contact met mij op en maak gebruik van het gratis oriënterend gesprek. Vaak kan ik u al snel voorzien van een goede strategie.
U kunt mij bereiken via onderstaande button, mobiel +31 6 26532320 of per mail leliveld@leliveldadvocaten.nl
Disclaimer
Aan de inhoud van bovenstaande tekst kunnen geen rechten worden ontleend.
