Nu geldt ook voor kappers, schoonheidsspecialisten en andere contactberoepen op het gebied van uiterlijke verzorging dat zij hun vak niet meer kunnen uitoefenen. De horeca was vanaf 15 maart al gesloten.  Op dit moment is dan ook de meest gestelde vraag of de ondernemer zo maar mag stoppen met betaling van de huur.

Overmacht bij sluiting?

Indien de huurder zijn onderneming moet sluiten als gevolg van de kabinetsmaatregelen, dan levert dit voor hem mogelijk overmacht op. Overmacht betekent in deze context dat het niet betalen van de huur aan de huurder niet kan worden “toegerekend”. Of anders gezegd: de huurder treft geen schuld aan het feit dat hij niet kan betalen.

Maar wat als de huurder zijn onderneming vrijwillig sluit? Kan hij zich dan toch op overmacht beroepen? Dat hangt af van alle omstandigheden van het geval. De vraag is immers of de noodzaak tot sluiten zo hoog is dat de nakoming voor de huurder onmogelijk of te bezwaarlijk is.

Dat laatste is mogelijk wanneer de huurder zijn winkel of salon sluit omdat hij daartoe door de overheid verplicht wordt. Maar het kan bijvoorbeeld ook in verband met forse gezondheidsrisico’s. Zoals risico’s die het Coronavirus in het concrete geval met zich mee kan brengen.

Redelijke alternatieven?

Maar ik zou mij ook zomaar kunnen voorstellen, dat een huurder-ondernemer net voor de uitbraak van het coronavirus een verbouwing had gepland en om die reden toch al zou moeten sluiten. In dat geval zou het redelijk kunnen zijn als die huurder – indien dat ook voor de aannemer zou kunnen – om de verbouwing naar voren te trekken om voor zichzelf, maar ook voor de verhuurder de schade te beperken.

In het eerste geval zou dus nog sprake kunnen zijn van overmacht. Maar in het tweede voorbeeld waarschijnlijk niet. Daarnaast kan niet worden uitgesloten dat contractueel een beroep op overmacht geheel of gedeeltelijk is uitgesloten.

Kortom, de vraag of overmacht aanwezig is zal afhankelijk zijn van de feitelijke situatie. En alle omstandigheden van het geval kunnen daarbij een rol spelen. Dus het antwoord op de vraag van menig ondernemer “ik kan de huur niet betalen door Corona en mag ik dat?”, moet worden beantwoord aan de vraag of overmacht kan worden aangenomen.

En zoals blijkt uit het voorbeeld is dat nog niet zo zwart/wit.

Vermindering van de huurprijs

 Dan de vraag die ook veel partijen momenteel bezighoudt. Is de huurder ondanks de Coronaperikelen toch verplicht om de volle huur te betalen?

Normaal gesproken geldt dat een huurder verplicht is de volledige huur te blijven betalen. Maar een beroep op overmacht zou de huurder ook op dit front kunnen helpen. Maar ook hier geldt, dat een krachtige onderbouwing van de huurder dan wel een must is: de huurder draagt immers ook enig ondernemersrisico. Zo zou bijvoorbeeld een horeca ondernemer zijn sterrenrestaurant nog deels kunnen ombouwen tot sterren “afhaal restaurant”. Dus niet alle gevolgen van de Coronacrisis kunnen naar mijn mening zomaar bij de verhuurder worden neergelegd.

 Huur niet betalen op grond van gebrekenregeling

De vraag is of huurder wellicht nog een beroep toekomt op huurprijsvermindering als gevolg van een gebrek (artikel 7:204 BW).

Als er geen sprake is van een verplichte sluiting zal waarschijnlijk geen sprake zijn van een “gebrek”. Dit omdat de verhuurder de huurder nog steeds het genot van de zaak verschaft. Dat de huurder ervoor kiest om daarvan geen gebruik te maken, komt dan in principe voor zijn rekening en risico. De huur niet betalen in dat geval op grond van een “gebrek” lijkt niet zo sterk. Verder brengt de rechtspraak veel omstandigheden juist expliciet voor rekening van de huurder. Dus enige terughoudendheid is dus wel geboden. Van geval tot geval zal bekeken moeten worden of aan huurder gelet op de bijzondere omstandigheden van zijn geval niet toch een beroep op huurprijsvermindering toekomt.

Als er wel sprake is van een sluiting ten gevolge van kabinetsmaatregelen, zal er naar mijn mening eerder sprake kunnen zijn van een gebrek. De huur niet betalen vanwege een opgelegde sluiting lijkt wel een kans van slagen hebben, omdat verhuurder dan feitelijk geen genot meer kan verschaffen. In dat geval zal, weer tegen de achtergrond van de omstandigheden van het geval, bezien moeten worden aan wie (en in welke mate) dat dan moet worden toegerekend.

Delen risico’s

Veel van mijn collega-huurrecht specialisten vinden  dat de nadelige gevolgen van de Coronacrisis ook op dit vlak zoveel mogelijk moeten worden verdeeld. “Eerlijk zullen wij alles delen” hoeft echter niet automatisch  te betekenen: ieder de helft. In bepaalde situaties is immers een andere regeling meer passend.

Maar let op: in de algemene bepalingen behorende bij de meeste recente ROZ-modelcontracten is een beroep op huurprijsvermindering expliciet uitgesloten. In dat geval wordt een beroep op de gebrekenregeling voor huurder weer veel minder haalbaar en moet bezien worden of de andere remedies (zie hierna) een oplossing bieden.

Wellicht ten overvloede: op grond van de wet is verhuurder in elk geval in deze omstandigheden niet gehouden om het gebrek te verhelpen – dat is immers onmogelijk – of schadevergoeding te betalen. Dat laatste om reden dat het gebrek onmogelijk aan hem toegerekend kan worden. Dat is mogelijk anders als verhuurder uit eigen beweging – zonder dat de kabinetsmaatregelen daartoe nopen – overgaat tot sluiting van het gehuurde.

Huur niet betalen op grond van de redelijkheid en billijkheid?

Tot slot nog te bezien of aan de huurder een beroep op de redelijkheid en billijkheid c.q. onvoorziene omstandigheden (artikel 6:248 lid 2 BW en/of artikel 6:258 lid 2 BW) toekomt.

Uit de jurisprudentie blijkt dat in tijdens van economische crisis vaker een beroep op onvoorziene omstandigheden gedaan werd. Daarvan werd in de meeste gevallen aangenomen dat een dergelijke economische crisis in de sfeer van het ondernemersrisico van de huurder valt. Dat zou bij de huidige crisis echter wel eens anders kunnen zijn. Wie heeft deze crisis namelijk (in de huidige omvang) kunnen voorzien? Van de andere kant: geldt dat niet voor elke crisis?

Ook hierin zal het zich weer uit moeten wijzen wat de een redelijke uitkomst is. Redelijk zou kunnen zijn: ieder draagt de helft van het onvoorziene nadeel als gevolg van de Coronacrisis. Mogelijke uitkomst is dus: partijen nemen gedurende de sluitingsperiode ieder de helft van de huur voor hun rekening.

Nogmaals, “ieder de helft” hoeft gelet op speciale omstandigheden van een specifiek geval niet de meest redelijke uitkomst te zijn.

Belangrijke tips:

  1. Ga na of overmacht een rol kan spelen onder de huidige omstandigheden en bepaal in welke mate hierop een beroep kan worden gedaan (of: dit tegen u kan worden gebruikt);
  2. Controleer uw huurovereenkomst en algemene bepalingen op van de wet afwijkende normen met betrekking tot nakoming en overmacht;
  3. Ga na of er andere manieren zijn om aan uw contractuele verplichten te kunnen voldoen;
  4. Treedt zo spoedig mogelijk in gesprek met de andere contractpartij en probeer een redelijke oplossing te vinden;
  5. Leg afspraken duidelijk en schriftelijk vast;

Met name het gezamenlijk zoeken naar een redelijke oplossing heeft ook hierin prioriteit: de relatie tussen huurder en verhuurder is namelijk normaal gesproken een duur relatie die voor beide partijen veel waard is. Ook hiervoor geldt: in veruit de meeste gevallen zal geen van de betrokken partijen hebben kunnen vermoeden dat de impact van het Coronavirus zo groot zou zijn!

Bent u huurder of verhuurder en wilt u meer weten over dit onderwerp ? Neem contact met mij op en maak gebruik van het gratis oriënterend gesprek. Vaak kan ik u al snel voorzien van een goede strategie.

U kunt mij bereiken via onderstaande button, mobiel +31 6 12 78 47 60 of per mail reinders@leliveldadvocaten.nl . Een gesprek middels Videobellen is ook mogelijk.

Disclaimer
Aan de inhoud van bovenstaande tekst kunnen geen rechten worden ontleend.

Contact